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屋上ペントハウスのバスタブから隅田川の夜景を眺める生活

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東京R不動産を主宰する馬場さんから、新しいプロジェクトの内覧会の通知をもらった。門前仲町にあるオフィスビルを住居に転換する「コンバージョン」を手がけることになり、そのビルをスケルトン状態で一般に公開する内覧会イベントを開催するという。

おひさしぶりです。
今日は、今進めているプロジェクト、門前仲町リノベーション物件のスケルトン内覧会へのお誘いです。
三井不動産が門前仲町の隅田川沿いに所有していたオフィスビルを、レジデンスに改造しています。
業界最大手がとうとうオフィスコンバージョン。数年前にはゲリラ的に動き始めた頃から考えると、
東京も大きく変わっていることを実感しています・・・・・

そのオフィスビルは、東西線、門前仲町の駅から隅田川に向かって7~8分ほど歩いた、永代橋の手前にあり、三井不動産がバブルの地価高騰期に地主との共同事業によってオフィスビルとして建設したものだった。

中小オフィスビルの再生手法「コンバージョン」

ここ数年の都心の高層オフィスビルの建設ラッシュによって、こうした中小ビルの需給バランスは完全に崩壊してしまった。都心のオフィスビルの賃料は、バブル時代のピーク時には、坪当たり10万円を超えることが珍しくなかったが、この10年でほぼ半分以下に下落し、現在では丸の内であっても古いビルなら3万円以下で借りられるケースも出ている。バブル時代の強気なオフィス需要予測を頼りに、門前仲町や月島といった都心の周辺部は、競ってオフィスビルが建設され、そうした物件は、2~3万円の賃料がとれることを前提に事業計画が組まれているケースが多い。この水準の賃料を出すなら、都心のビルを借りることができるのだから、苦戦するのも当然だ。2003年が都心のビル供給ラッシュの年といわれたが、そのしわ寄せは、結局中小ビルが負うことになった。しかも大型ビルの大量供給は今後も続くので、中期的に見ても中小オフィスビルの需給環境は、回復の見込みが立たないという状況だ。
そこで、オフィスビルとして建設された物件を住居に転換する「コンバージョン」が脚光を浴びることになった。オフィスとしての需要は厳しくなったとしても、都心に近いという立地を生かして住居として提供すれば、借り手がつくだろうという思惑からだ。しかし、もともとオフィスビルとして計画された建物を無理やり住居に転換するわけだから、ことはそんなに簡単ではない。間取りの制限を乗り越える工夫や、住居として使えるよう新たに設備を加えるなどのリノベーションが必要となる。

見たことのない空間を都市に創り出す

東京R不動産の馬場さんは、オフィスビルのコンバージョンが専門というわけではない。使い手のいない工場や倉庫の空間を活かしてオフィスや住居に転換するなど、もっと広い意味で、都市の中で見捨てられていたような空間に知恵とアイデアで命を吹き込み、誰もが驚くような形で再生させるプロジェクトを手がけてきた。不動産業というとブローカーというイメージが強いが、馬場さんの仕事はその対極にあり、まさにクリエイターの名にふさわしい。馬場さんは大学で建築を専攻し、某大手広告代理店でイベント・プロデュースなどを手がけた後、不動産業の世界に飛び込んだ。「誰も見たことのない空間を創り出すことが好き」という馬場さんが主宰する東京R不動産のホームページには、こうした視点に立って手がけられた再生プロジェクトや、住宅情報誌などでは決してお目にかかれない「特殊物件」が数多く紹介されていて、月間のアクセス数が10万件を越える人気サイトになっている。
この馬場さんが手がける「コンバージョン」プロジェクトなので、ユニークな取り組みが随所に見られた。
馬場さんは、まず、このどこにでもありそうな中小オフィスビルが、隠し持っていた住居としての潜在的価値に着目した。それは、ビルの北西側、隅田川に面した展望だ。月島、佃島の高層タワーマンション群が広がり(写真)、はっとさせられるような展望が目の前に現れる。

天井をぶち抜き、屋上にペントハウス

この風景に感動して、このビルの再生コンセプトがイメージできたという。驚いたことに馬場さんは、この風景を眺めることができるようにとバスタブを置いたペントハウスをビルの屋上に作ってしまう。最上階(10F)の部屋の屋根をぶち抜き、このペントハウスと螺旋階段で結ぶというプランだ。世にいくつか出回っているオフィスビルをコンバージョンしたマンションは、一般のマンションの間取りを無理やりオフィスビルに押し込んだという印象がどうしてもつきまとうのだが、ここまでやってしまうと、これはもう全く別物、オフィスビルの痕跡を全く残さない空間として生まれ変わる。
その他にも、あらかじめプロジェクターとスクリーンが設置されているシアタールームや壁面全体が書棚になっている部屋など、ユニークなコンセプトのルームが計画されている。しかも、これらを全て賃貸住宅として提供し、最上階のペントハウス付きルームなど、いくつかの部屋についてはオークション方式で借り手を決定し、賃貸住宅だけれども、借り手の意向を内装工事などに反映させていくつもりだという。

不動産のマーケットというのは、個々の物件が、×LDKというように規格化されているため、立地、建物の築年、賃料という軸にほとんどがプロットできるというのが常識となっている。しかし、この常識は、一見分かり易く便利なように見えるが、実は供給者側に立った論理であることに気がつく。人の暮らしとか人生は、×LDKという規格化された空間に押し込まれてしまうはずがないからだ。馬場さんのいう「空間を楽しむ」という言葉は、言い換えれば「人生を楽しむ」「自分の暮らし方を追求する」ということでもある。

屋上ペントハウスのバスタブに浸かり、高層マンション群が立ち並ぶ隅田川の夜景を眺めながらワインを楽しむ・・・・こんな暮らしが賃貸住宅で可能になるというのだから驚きだ。ほんとなら私がまず借り手として手をあげたい所だが、既に住宅ローンを抱えて、身動きができない。う~ん残念!

(カトラー)

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